Без согласия супруги продана квартира: идти в суд?

Обнаружив, что без согласия супруги была продана недвижимость, надо как можно раньше идти в суд. И вот почему? ▀

Законом определен срок, в течение которого надо подать исковое заявление и вернуть незаконно проданное имущество. Он составляет 1 год с момента, когда супруга узнала или должна была узнать о совершении данной сделки (статья 35 СК РФ). Однако если самой сделке меньше года, то проблем с пропуском срока не возникнет. Если же больше, то появятся сложности с тем, с какого момента супруга узнала или должна была узнать о факте сделки. Однако обо всем по порядку.

Обнаружить тайную продажу мне удается лишь в суде. Это происходит, когда легальным путем идет розыск всей недвижимости супруга. В своей статье (которая оказалась весьма популярной) я рассказал как находить квартиры, дома, земельные участки. Подробнее здесь: КАК ПРИ РАЗВОДЕ НАЙТИ НЕДВИЖИМОСТЬ МУЖА?

В тот момент, когда без согласия супруги муж продал квартиру, появляется возможность её вернуть. В суд подается исковое заявление о признании сделки недействительной.

Что говорит закон?

Согласие супруга является обязательным документом при продажи недвижимости. При том речь именно о продаже, а не о покупке. Всё потому, что закон использует понятие «распоряжаться имуществом».

Сама идея в нотариальном согласии связана с природой имущества, полученного во время брака. Ведь если вы купили жилье в браке и нет брачного договора, то на него распространяется режим совместной собственности. Не имеет значения за кем конкретно зарегистрировано право собственности. Оба супруга являются собственниками недвижимости, если хотя бы один из них указан правообладателем на объект в ЕГРН.

Данные правила закреплены в положениях статей 33 и 34 СК РФ, а также статьи 256 ГК РФ.

Потому муж или жена не может распоряжаться имуществом самостоятельно. Надо одобрение всех собственников. Для этого и появляется необходимость оформления нотариального согласия.

Само же согласие обязательно должно быть нотариальным. Устное или письменно не подходит. Об этом Верховный Суд РФ прямо указал в п. 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В тех же случаях, когда такого согласия нет, то продажа ведет в ущемлению интересов второго собственника (супруга или супруги). Тогда закон позволяет признать такую сделку недействительной. Данное положение установлено п. 3 ст. 35 СК РФ.

Что же касается Росреестра, который регистрирует переход права собственности, то он может пропустить эту сделку. Однако при внесении записи о государственной регистрации права собственности укажет, что при подачи документов согласие супруга отсутствовало (ч. 5 ст. 38 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Как обратиться в суд, если без согласия супруги продали квартиру?

Обозначу 5 главных нюансов в этом деле.

1️⃣ Пропуск срока недопустим. Мной уже было обозначено то, что имеется 1 год на подачу иска о признании сделки недействительной. То есть, общее правило о трехлетнем сроке исковой давности — не действует.

Кстати, на практике мужья не всегда скрывают факта продажи недвижимости. Наоборот. Прямо сообщают об этом. Чтобы с данного момента начался срок на подачу иска. Однако далеко не все жены даже после уведомления пойдут в суд. Психология семейных дел такова, что суды начинаются в самый последний момент.

2️⃣ Подача искового заявления происходит по месту нахождения недвижимости. Данное правило установлено п. 1 статьи 30 ГПК РФ. Следовательно, если проданная квартира была в Москве, то рассматривает районный суд этого города. Поэтому территориальная подсудность будет определяться по адресу объекта. Общее правило о том, что дело рассматривается по месту жительства ответчика — не действует.

3️⃣ Ответчиками будут выступать стороны сделки. То есть, продавец и покупатель. Если точные данные покупателя неизвестны, то по запросу суда потребуется получить копию договора (ДКП) из Росрееста.

4️⃣ В самом исковом заявлении следует изложить следующие требования:

• о признании недействительной сделки купли-продажи объекта недвижимости;
• о применении последствий недействительности сделки;
• об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

5️⃣ Важным доказательством будет являться отметка в ЕГРН об отсутствии согласия. Об этой отметке я говорил выше.

Что необходимо подготовить для суда заранее?

1️⃣ Начать надо с адреса недвижимости. Требуется знать точный номер квартиры или где находится дом или участок. Информация позволит установить нового собственника. Если вы не знаете адрес, то в суд придется выходить с запросом о розыске имущества супруга. Об этом я писал здесь.

2️⃣ Получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Заказать её можно, например, через МФЦ. Данная бумага будет представлена в суд как сведения об оспариваемом объекте.

3️⃣ Также требуется оплатить госпошлину исходя из цены иска. Цена иска составит стоимость квартиры. Рассчитать конкретную сумму поможет калькулятор госпошлины на любом сайте суда.

4️⃣ Приложить копию свидетельства о заключении брака. Если состоялось расторжение, то прикладываем копию и этого свидетельства. В тех случаях, когда документы у вас отсутствуют, надо получить дубликаты в органах ЗАГС.

5️⃣ Правоустанавливающие документы по оспариваемому объекту будут необходимы. То есть, договор, акты, расписки, свидетельства. Они позволят установить момент приобретения объекта. Тем самым докажет факт приобретения недвижимости в браке. Если их также нет, то они по запросу суда будут получены.

В каких случаях мне требуется судебный представитель?

Дела о признании сделки недействительной нельзя назвать простыми. Ведь далеко не всегда требования истца удовлетворяют. Примером тому может служить решения Верховного Суда РФ. Он весьма обстоятельно подходит к защите интересов добросовестного покупателя квартиры. Подробнее об этом можете узнать здесь.

Поэтому такие дела могут развиваться непредсказуемо, а значит и судебный представитель будет полезен.

Остались вопросы?

• Как с супругом начать разговор о разделе имущества?
• Какие документы необходимо собрать для процесса по разделу имущества?
• Как подавать иск в суд при разделе имущества?

Задай эти вопросы юристу на консультации, записавшись на неё. Переходи по ссылке: