Предварительный договор должен быть нотариальным?

Риелтор продавцов утверждал, что «…если планируется заключать нотариальный договор, то и предварительный договор должен быть нотариальным» . Так ли это, если мы хотим заключать нотариальный договор купли-продажи квартиры? ▀

Оказывая услуги проверке сделок с недвижимостью для своих клиентов-покупателей, я регулярно рекомендую заключать именно нотариальный договор. В чем преимущество такой формы сделки над обычной письменной — это отдельная тема. Однако почему нам не требуется нотариальный предварительный договор, я объясню весьма подробно.

Почему предварительный договор по продаже квартиры не требует нотариальной формы?

В законодательстве действительно существует пункт 2 статьи 429 ГК РФ, посвященной форме предварительного договора.

Понятие «форма договора» , закреплено в статье 434 ГК РФ, где в пункте 1 указано, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. 

Существует две главный формы сделок: устная и письменная (ст. 158 ГК РФ). При том письменная бывает простой и нотариальной.

К числу тех договоров, где обязательна (законом установленная) нотариальная форма сделок, относятся, в частности, такие договоры как:

• договор ренты (ст. 584 ГК РФ);
• сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (с некоторыми исключениями);
• брачный договор
• и так далее (подробный список вы можете увидеть здесь).

При этом сделка по продаже квартиры заключается в простой письменной форме. Все потому, что законодательство специально не обязывает заключать ДКП в нотариальной (ст. 163 ГК РФ).

Следовательно, не верно считать, что если стороны договорились о нотариальной форме основного договора, то и предварительный договор должен быть также нотариальным. Положения статьи 429 ГК РФ исходят из того, что если для договора изначально предусмотрена только нотариальная форма, значит и предварительный договор должен быть таким же. 

При этом не имеет значения, договорились ли стороны об обязательной для себя нотариальной форме в предварительном договоре. То есть, когда по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Данная обязательность для них возникла в момент заключения предварительного договора, но не раньше. Если бы она возникла раньше, то и заключать простой предварительный договор они не имели оснований.

Как это работает? — Разберем примеры

Предварительный договор – это, по сути, соглашение сторон о заключении сделки в будущем.

Например, мной выдано письменное обещание заключить ДКП, следовательно, именно такую обязанность я должен выполнить.

Если же я пообещаю в устной форме заключить договор в будущем, то мое обещание не будет иметь юридическую силу. Потому что договор о продаже квартиры может быть только в письменной форме. Следовательно, несоблюдение формы предварительного договора, ведет к его недействительности. А кроме того, 429 ГК РФ прямо говорит – предварительный не может быть устным.

Если же в письменной форме я пообещаю жене заключить с ней брачный договор, то такое предварительное соглашение также ничтожно. Опять же по правилу 429 ГК РФ. Поскольку брачный договор может быть только нотариальный (п. 2 ст. 41 СК РФ).

Итак,

Вполне законно заключить предварительное соглашение в простой письменной форме с условием, что ДКП по квартире будет только нотариальным. К недействительности предварительного договора это не приводит.

Остались вопросы?

• ‪Хочу проверить недвижимость перед покупкой. Какие есть риски у объекта в моей ситуации?
• Какие документы запрашивать у продавца квартиры?
• Как лучше рассчитываться — через аккредитив или ячейку?

Задай эти вопросы юристу на консультации, записавшись на неё. Переходи по ссылке: