Разберемся, когда арендатор вправе демонтировать свои инженерные сети при расторжении договора аренды здания или помещения.
Вправе ли арендатор забрать с собой инженерные коммуникации при расторжении аренды?
Надо учитывать, что демонтаж инженерных систем (даже установленных арендатором) наносит вред помещению или зданию, что с точки зрения закона запрещено. Однако в ряде случаях забрать коммуникации всё же возможно.
Что такое инженерные коммуникации?
Инженерные коммуникации — это сеть систем отопления, холодного и горячего водоснабжения, электроснабжения и прочее, цель которых обеспечить функционирование здания и пригодность его использования.
Понятие здания и системы инженерно-технического обеспечения изложено в пп. 6 и пп. 20 пункта 2 статьи 2 Федерального закона № 384-ФЗ.
Инженерные системы это неотделимые улучшения?
Закон говорит, что если улучшение можно отделить от имущества, и его демонтаж не причинит вред объекту недвижимости, то такое улучшение отделимое. Если же вред причиняется имуществу, то улучшение неотделимое (п. 2 статьи 623 ГК РФ).
Учитывая, что инженерная сеть является составной частью объекта недвижимости, её демонтаж приведет к порчи имущества. Все потому, что такое оборудование обеспечивает функционирование здания или помещения. Следовательно, инженерные системы — это неотделимые улучшения.
В каких случаях объект недвижимости будет считаться поврежденным?
Если после демонтажа инженерных систем останутся следы от креплений, будет повреждена отделка помещений, повреждены стены, потолок или пол, то это считается порчей имущества.
Кроме того, если действиями арендатора будет нарушено водоснабжение, отопление, вентиляция здания, функций обеспечения его безопасности и прочее, то это также является порчей имущества.
Совет арендатору, когда вывозите оборудование.
Если вы сделали ремонт в помещении и проложили, например, новую систему отопления, то не надо её выдирать с корнем, ломать стены и увозить, когда расторгаете договор аренды. Для начала сделайте правовой анализ ситуации.
📣
Заказать у меня консультацию
Напишите юристу, чтобы мы разобрали вашу ситуацию
Если свои инженерные коммуникации нельзя вывезти, то как следует поступить арендатору?
Признав, что нельзя демонтировать инженерное оборудование без причинения вреда объекту недвижимости, надо определить возможность получить компенсацию за их установку.
Главное условие для получения компенсации, изложено в пунктах 2, 3 статьи 623 ГК РФ.
Так, лишь при наличии согласия арендодателя на выполнение арендатором неотделимых улучшений у арендатора возникает право на возмещение стоимости этих улучшений.
Если нет согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений?
При таких обстоятельствах у арендатора нет права на демонтаж и нет права на получение сумм возмещения.
Например, в деле А41-73950/2019 арендатору было отказано во взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, поскольку не подтвержден факт получения согласия на проведение улучшений арендуемого имущества.
Как подтвердить факт производства неотделимых улучшений?
В тех случаях, когда имеется согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений, у арендатора сохраняется обязанность подтвердить стоимость улучшений.
В частности, договорами подряда, актами выполненных работ, справками о стоимости работ, платежными поручениями и квитанциями, актами сверки, а также заключениями экспертов.
Что делать если арендатор все же демонтировал инженерное оборудование?
В данной ситуации важно зафиксировать доказательства того, что инженерные системы повреждены или отсутствуют.
Для этого необходимо составить акт осмотра арендуемого помещения или здания, где будут указаны все имеющиеся дефекты. Не забудьте пригласить на осмотр и составление акта арендатора.
Также требуется подробно описать эти дефекты в акте возврата объекта недвижимости.
При этом имеет значение, что имущество изначально передавалось арендатору в пригодном для пользования состоянии. Это подтвердит акт передачи объекта недвижимости. В нем должно быть отражено, что арендатор принял помещения без каких-либо замечаний относительно качества инженерных систем.
Требуется ли заключение эксперта для подтверждения факта демонтажа инженерного оборудования?
Да, такое заключение будет необходимо чтобы установить причины повреждений или отсутствия инженерных систем, а также размер ущерба.
Какие требования заявляет арендодатель?
К арендатору будут заявлены требования на основании статьи 15 ГК РФ о взыскании убытков.
Кроме того, может быть взыскана упущенная выгода за период восстановительного ремонта как в деле А40-130965/19.
Какие риски существуют, что требования о взыскании убытков не будут удовлетворены?
Например, в деле А27-18/2016 было установлено и подтверждено судебной строительно-технической экспертизой, что демонтированные светильники не являлись частью системы инженерного оборудования здания.
Более того, не было доказано, что они передавались арендатору. В акте передачи помещений о светильниках ничего не сообщалось.
В итоге арендодатель не доказал факта убытков.
Могут ли стороны аренды договориться о вывозе инженерного оборудования, если даже это причинит вред объекту недвижимости?
Статья 623 ГК РФ позволяет сторонам установить иные правила в отношении инженерного оборудования арендатора. Оговорить в самом договоре или дополнительном соглашении к нему, что оно может демонтироваться.
Например, в деле А40-16062/2014 (стр. 4) обязанность арендатора демонтировать инженерные системы, в т.ч. освещения фасада, электропитания помещений, вентиляции и кондиционирования, газового пожаротушения была установлена дополнительным соглашением сторон к договору аренды. При этом исполнение такой обязанности приводило к повреждениям подвесного потолка, дверных проемов и повреждению перегородок.
Тем не менее, арендатор, когда вывозил инженерное оборудование, действовал законно.
📣
Заказать у меня консультацию
Напишите юристу, чтобы мы разобрали вашу ситуацию
