Ключевым этапом при продаже доли несовершеннолетнего является получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Об этом и о всех других нюансах мы поговорим далее.
Три этапа продажи доли несовершеннолетнего:
- Получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки
Согласие органа требуется чтобы установить, соответствует ли продажа доли интересам ребенка.
- Заключение нотариального договора купли-продажи
Нотариус участвует в сделке в целях гарантии соблюдения прав несовершеннолетнего.
- Регистрация перехода прав на недвижимое имущество
Лишь с момента регистрации права собственности покупателя, продажа доли ребенка будет считаться состоявшейся.
Почему требуется согласие органа опеки и попечительства на продажу детской доли?
Обязанность получать согласие органа опеки и попечительства вытекает из положений статей 37 и 157.1 ГК РФ и статьи 21 Закона об опеке. Так обеспечивается государственных контроль за соблюдением прав детей как наиболее социально незащищенной группы лиц. При этом обойти данное правило невозможно. Отсутствие разрешения приводит к тому, что сделку в суде признают недействительной (статья 173.1 ГК РФ).
Кроме того, отсутствие согласия станет препятствием для проведения регистрационных действий в Росреестре. Орган вправе не пропустить такую сделку. В начале регистратор приостановит регистрацию в силу пп. 15 части 1 статьи 26 Закона о госрегистрации недвижимости. Если же такое согласие и вовсе не поступит в период действия приостановки, то вынесут отказ в регистрации перехода прав собственности.
Когда же вы обращались в орган опеки, но вам был выдан отказ на отчуждение имущества, то его можно обжаловать (п. 3 статьи 21 Закона об опеке). Однако на практике такие решения органа отменяются редко. Если имеется хоть малейшее подозрение, что интересы несовершеннолетнего будут нарушены, суды не позволят отчуждать имущество ребенка.
📣
Заказать консультацию
Напишите юристу, чтобы мы разобрали вашу ситуацию
Читайте статью: КАК ПОДАРИТЬ РЕБЕНКУ НЕДВИЖИМОСТЬ?
Удалось отменить отказ органа опеки на отчуждение доли
Московским городским судом были удовлетворены требования истцов против органа опеки и попечительства в гражданском деле № 33-302/17.
Так, между родственниками было принято решение поменяться квартирами. Дети с родителями переезжали в бабушкину квартиру, а бабушка переезжала в квартиру родителей и внуков. При этом бабушкина квартира была по площади больше. Это означало, что в результате сделки жилищные условия детей улучшились бы.
Однако орган опеки и попечительства отказал в выдаче разрешения. Родители обратились в суд.
Что требовали родители детей?
Родители просили отменить решение органа опеки, поскольку не было учтено, что малолетние дети получали взамен прежнему жилью по 1/4 доли в новой квартире, где на каждого приходилось бы по 13,05 кв.м, вместо прежних 10,7 кв.м. как было в старой квартире. То есть, площадь у них увеличивалась.
Что не устраивало орган опеки?
В квартире, которую должны были получить дети, оставался зарегистрированным их дядя. По мнению органа это означало, что несовершеннолетние получали в собственность жилье с обременением в виде постороннего человека. Это противоречит интересам детей, несмотря на то, что их доли увеличиваются.
Почему суд первой инстанции поддержал опеку?
Суд посчитал, что проживание дяди в квартире будет ухудшать условия проживания детей по сравнению с прежним жильем. Поскольку в помещении будут находиться не двое родителей и двое детей, а трое взрослых и двое малолетних.
Почему решение опеки отменили в апелляции?
Суд первой инстанции не учел, что дядя выдал обязательство сняться с регистрационного учета, с того момента как поменяются собственники квартир и прописаться в новой квартире бабушки. При этом бабушка была согласна с такой регистрацией. Эти обстоятельства не ущемляют интересы детей.
Что проверяют органы опеки при продаже?
Чтобы орган опеки и попечительства признал сделку законной необходимо убедиться в следующем:
- соответствует ли она интересам несовершеннолетнего;
- не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего;
- не уменьшается ли его собственность и что ребенок получит вместо отчужденной доли;
- затрагиваются ли иные его права и не ущемляются законные интересы несовершеннолетнего.
При этом орган опеки и попечительства обязан исходить из презумпции действий родителей в интересах ребенка. Лишь при наличии обоснованных сомнений, что интересы несовершеннолетнего будут нарушены, а родители злоупотребляют родительскими правами, орган запрещает родителям отчуждать детскую долю. Произвольный и необоснованный запрет недопустим.
📣
Заказать у меня консультацию
Напишите юристу, чтобы мы разобрали вашу ситуацию
Как получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки?
Для получения предварительного разрешения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка (статья 34 ГК РФ), то есть по месту его регистрации.
Например, квартира находится в Измайлово, а ребенок зарегистрирован в районе Коньково, следовательно, обращаться необходимо в территориальный орган района Коньково. Если же регистрация поменяется на район Измайлово, то обращаться придется в отдел социальной защиты населения соответствующего района. Вам необходимы именно отделы, а не управление. Полный список всех отделов г. Москвы и их контакты опубликованы здесь.
Чтобы подготовить документы для оформления согласия, вам потребуется заранее согласовать с органом как вы будете предоставлять ребенку альтернативную собственность, взамен нынешней. В дни приема вы приходите в отдел социальной защиты населения и получаете соответствующие сведения. После этого приступайте к подготовке всех необходимых бумаг. Данную работу лучше всего проводить с юристом. Так получится и быстрее, и результативнее, чем самостоятельно. Оставляйте у нас запрос на сайте или по телефону: +7 (999) 715 28 30
Срок рассмотрения заявки на получение согласия органа об отчуждении доли ребенка составляет до 15 дней. Течение срока начинается со дня подачи пакета документов.
Список документов для подачи в орган опеки и попечительства
- Запрос (заявление) на получение согласия органа опеки и попечительства. Оформляется в органе опеки и попечительства.
- Копии паспортов всех собственников продаваемого и приобретаемого для ребенка жилого помещения. Копии паспортов родителей, усыновителей, опекунов и попечителей. Оригиналы документов при себе.
- Копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего, а при наличии паспорта несовершеннолетнего, достигшего возраста 14 лет, то его копию. Оригинал документов при себе.
- Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое жилое помещение. В частности, выписки из ЕГРН, договор купли-продажи, мены, дарения, передачи, свидетельство о праве на наследство, акт передачи. Оригиналы документов при себе.
- Копия кадастрового паспорта, экспликации, поэтажного плана жилых помещений.
- Информация о рыночной стоимости жилого помещения в виде отчета (оценочного альбома) специалиста.
- Единый жилищный документ или выписка из домовой книги и финансового лицевого счета.
- Письменное согласие других собственников продаваемого жилого помещения. Подписывается в день приема документов в органе опеке.
- Письменное согласие законных представителей на совершение сделки с имуществом.
- Согласие несовершеннолетнего в возрасте от 10 до 14 лет на данную сделку либо заявление несовершеннолетнего достигшего 14 лет.
Читайте статью: ПОЧЕМУ НАДО ВЫПИСАТЬ ДЕТЕЙ ПЕРЕД ПРОДАЖЕЙ КВАРТИРЫ?
Как продать долю ребенка, если один из родителей не дает своего согласия?
В тех случаях, когда родители в разводе и трудно получить согласие сразу обоих родителей на отчуждение доли их ребенка, возникает серьезная неопределенность как действовать. В этом случае юридическая поддержка становится необходимой.
С точки зрения закона, все сделки с имуществом несовершеннолетнего до 14 лет родители совершают от имени детей и в их интересах (статья 28 ГК РФ). С 14 лет дети могут подписывать сделки с согласия родителей (статья 26 ГК РФ). Однако нет прямого требования об обязательном участии обоих родителей при продажи доли. Следовательно, достаточно, например, одобрение сделки от матери, если сделка в интересах ребенка.
При этом органы опеки и попечительства для выдачи предварительного разрешения иногда требуют заявления от двух родителей.
Почему орган опеки требует согласие обоих родителей?
Орган опеки и попечительства исходит из того, что родители имеют равные права в отношении своих детей (статья 61 СК РФ). Значит надо получить одобрение от каждого родителя.
По логике органа, недостаточно намерения лишь только от матери для продажи доли. Отец также должен участвовать в этом процессе. Более того, если он против продажи, то орган опеки стремиться воздержаться от выдачи согласия на сделку.
Так выражается осторожное поведение органа к тем ситуациям, где имеются незавершенные семейные конфликты.
Если орган опеки и попечительства требует согласие на сделку от обоих родителей, то суды признают такие требования незаконными.
В деле № 02-3252/2019, рассмотренном Дорогомиловским районным судом города Москвы, было указано, что отсутствие согласия отца, не означает, что сделка по отчуждению детской доли будет не в интересах ребенка. Орган опеки и попечительства обязан оценить то, как улучшатся жилищные условия несовершеннолетнего.
Суд обратил внимание, что ребенок является собственником комнаты в коммунальной квартире. Условия в ней антисанитарные. Помимо матери и двух её детей в квартире живет ещё 5 взрослых людей, ведущих асоциальный образ жизни. Находиться в квартире невозможно, потому мать арендует другую квартиру. Такое положение вынуждает её найти способы улучшить ситуацию.
Потому взамен нынешней комнаты мать покупает новую однокомнатную квартиру в Новой Москве с лучшими условиями. Кроме того, новая отдельная квартира будет с большей площадью для детей, чем площадь комнаты, которой ребенок владеет сейчас. Сам же район имеет необходимую инфраструктуру и удобное транспортное сообщение.
Таким образом, положение несовершеннолетних в результате сделки улучшилось бы, а значит отказ органа в выдаче согласия незаконен. То есть, несогласие отца на продажу доли не имеет значения, если отчуждение будет в интересах детей. Также суд подчеркнул, что законодательство не предусматривает возможность запрета одним из родителей на совершение таких сделок.
Договор обязательно должен быть нотариальным
Сделки, связанные c недвижимым имуществом несовершеннолетнего гражданина, подлежат нотариальному удостоверению. Закон прямо указывает об этом в п. 2 статьи 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность.
Сколько стоит оформление договора у нотариуса?
Размер пошлины составляет 0,5% от суммы договора. Однако пошлина не может превышать 20 тыс. рублей. Это касается лишь сделок, где нотариальное удостоверение обязательно. Также прибавляем плату за услуги правового и технического характера, которая составляет ~6 тыс. рублей. Итого вы заплатите за нотариальный договор ~26 тыс. рублей.
Как выбрать нотариуса?
Нотариуса вы выбираете самостоятельно. В своей же практике сопровождения сделок я давно пользуюсь услугами одних и тех же нотариусов, поскольку их качество и скорость работы радует моих клиентов.
Требуется ли предоплата?
Предоплата зачастую требуется. Чтобы нотариус приступил к подготовке договора, вносится сумма ~5 тыс. рублей.
Сколько времени займет подготовка договора?
Нотариусу в первую очередь требуется самостоятельно получить пакет документов из Росреестра для удостоверения всех обстоятельств сделки. Это может занять от 1 до 3 дней. За 1 день готовится проект договора.
Потому вся работа с момента обращения к нотариусу и до подписания договора может потребовать минимум 2-5 дня.
Какие документы требуются нотариусу для подготовки договора?
- Копии паспортов всех сторон сделки. Копии паспортов родителей, усыновителей, опекунов и попечителей. Оригиналы документов при себе.
- Копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего, а при наличии паспорта несовершеннолетнего, достигшего возраста 14 лет, то его копию. Оригинал документов при себе.
- Копия СНИЛС сторон сделки. Оригинал документов при себе.
- Предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки.
- Копии правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру. В частности, выписки из ЕГРН, полученных собственником, договор купли-продажи, мены, дарения, передачи, свидетельство о праве на наследство, акт передачи и прочее. Оригиналы документов иметь при себе. Точный список укажет юрист на консультации.
Если продаваемая квартира приобреталась по договору с применением электронно-цифровой подписи (ЭЦП), то в этом случае вам потребуется представить соответствующие файлы. В частности, содержащие сведения о сроке действия подписи и данные о договоре.
Как зарегистрировать нотариальный договор купли-продажи?
После того, как нотариус удостоверит договор купли-продажи, он обязан самостоятельно направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы (статья 55 Основ законодательства РФ о нотариате). Данная процедура бесплатная, а потому стороны ей часто пользуются. Более того, срок регистрации через нотариуса минимален и составляет 1 день, если нотариус направил документы в электронном виде (п. 9 части 1 статьи 16 Закона № 218-ФЗ). Однако участники сделки могут и самостоятельно зарегистрировать, если будут возражать против подачи такого заявления нотариусом.
В итоге проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется:
— выпиской из Единого государственного реестра недвижимости,
— а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи (статья 28 Закона N 218-ФЗ).
📣
Заказать у меня консультацию
Напишите юристу, чтобы мы разобрали вашу ситуацию
