• Skip to primary navigation
  • Skip to main content
ПРАВОВОЙ СЕРВИС: консультирование по недвижимости

ПРАВОВОЙ СЕРВИС: консультирование по недвижимости

Подходит продавцам и покупателям недвижимости, арендаторам, собственникам, дольщикам. Создан всем, кому нужно проконсультироваться, подготовить документы или выиграть суд.

  • СТОИМОСТЬ УСЛУГ
  • БЛОГ
  • КОНТАКТЫ
  • Show Search
Hide Search

Правовые риски в ДДУ

Типовой договор ПИК. Какие риски в нем нашел юрист?

Сергей Башкевич · Авг 8, 2020 ·

Вы узнаете какие риски скрыты в типовом договоре купли-продажи (ДКП) квартиры от Группы ПИК в версии от 08 августа 2020 года. Обратим внимание на проблемные условия, которые предлагает компания. И назовем критичные моменты, по мнению юриста, которые возникают при заключении сделки.

Если анализировать типовой договор от Группы ПИК (версия договора от 08 августа 2020 года), то его можно охарактеризовать как нейтральный. В нем нет ярко выраженных условий, которые давали бы преимущество застройщику перед покупателем. В этом смысле, его подписание не сулит особых проблем. Все же внимательное прочтение договора и наш опыт ведения судебных дел позволяет обратить свое внимание на некоторые нюансы.

Эта статья является частью серии, где мы оцениваем договоры с застройщиками, которые нам приходят на проверку от клиентов. Максимально с пристрастием и доходчиво для всех. Так, прошлый пост был посвящен договору участия в долевом строительстве (ДДУ) от группы компаний РГ-Девелопмент. 

Переходите по ссылке и читайте: Правовые риски в договоре (ДДУ) от РГ-Девелопмент 

С какими явными рисками мы столкнулись при анализе типового договора ПИК?

Общей проблемой для типовых договоров от Группы ПИК является то, что его невозможно редактировать. Подписывается только та форма, которая предложена застройщиком. То есть, вы либо соглашаетесь на продиктованные условия либо выбираете другого застройщика. Однако как я уже сказал выше, договор нейтрален и в целом может быть принят покупателем.

01. О возможных рисках банкротства организации-продавца. И как следствие о риске признания купли-продажи квартиры недействительной. 

Продажа организацией любого имущества сопряжено с тем, что такая сделка может быть признана недействительной ещё в течение 3 лет после её заключения. Все потому, что законодательство о банкротстве позволяет оспаривать разного рода подозрительные сделки проблемной компании. В статье 61.2 Закона о банкротстве прямо называются условия для оспаривания. По этой причине мы обязаны оценивать продавца на предмет того, имеются ли у него признаки банкротства.

Продавцом квартиры в типовом договоре ПИК, который мы проверяли, указано общество с ограниченной ответственностью »Мортон-РСО» (ОГРН 1037739781200, ИНН 7714192290). Компания с долгой историей. Создана она 19 сентября 2000 года и её уставной капитал составляет сейчас 300 000 рублей.

Анализ открытых баз данных о судебных разбирательствах показывает, что организация является частым участником судебных разбирательств. В основном споры в связи с участием граждан в долевом строительстве. Также распространены споры о защите прав потребителей и прочие жилищные споры. Всего мы обнаружили при грубом подсчете 1032 спора по состоянию на 08 августа 2020 года (ниже скрин).

Если изучить бухгалтерскую отчетность и финансовый анализ компании, то такие сведения нельзя назвать оптимистичными. С ними вы можете ознакомиться здесь.

Типовой договор ПИК
На скине вы видите, что найдено 1032 спора в судах общей юрисдикции. Это без учета арбитражных дел. Сайт: https://www.mos-gorsud.ru/search

Потому даже беглый взгляд на ситуацию оставляет у нас вопросы о реальном будущем организации-продавца. Следовательно, нельзя утверждать, что ООО »Мортон-РСО» окажется надежной организацией на ближайшие три года.

Залив квартир в домах ПИК.
Как взыскать убытки?

Подробная инструкция для пострадавшего от затопления.

Читать статью

02. Если в квартире при приемке окажутся явные недостатки, то решение вопроса будет на усмотрение продавца.

При продаже квартиры, менеджеры утверждают, что компания починит все обнаруженные в помещении дефекты . При этом называют срок, а именно 40 дней на исправления. Однако с точки зрения условий типового договора ПИК, такой обязанности у продавца нет. И подобного срока тоже нет. 

Более того, отказаться от подписания акта приема-передачи квартиры покупатель технически не может, если обнаружит в ней какие-либо недостатки. Акт может быть подписан продавцом в одностороннем порядке, о чем имеется соответствующий пункт в договоре.

Наряду с этим в договоре весьма абстрактно называют критерии качества квартиры. По договору квартира считается качественной, если она отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (ниже скрин условий).

Типовой договор ПИК
Отрывок из типового договора ПИК

Потому зияющую дыру в полу, откуда видна квартира соседа снизу, можно назвать недостатком, который не отвечает названным требованиям о качестве. 

Однако в случае, например, с щелями в оконных рамах или неплотным прилеганием уплотняющих прокладок, ситуация вызовет юридический спор. Так как нарушения по монтажу стеклопакетов касается нарушений требований к остеклению (п. 5.6.16 ГОСТ 30674-99), но не к требованиям, предъявляемым к жилым помещениям в целом.

Следовательно, при отказе или уклонении продавца исправлять дефекты, покупателю придется в суде добиваться защиты, ссылаясь на закон о защите прав потребителя. При этом результат спора может быть непредсказуем – это тоже надо учитывать.

Как судиться с ПИК,
если есть дефекты в квартире?

Подробная инструкция для покупателя квартиры.

Читать статью

03. По типовому договору ПИК часть средств требуется оплатить ещё до момента перехода к покупателю права собственности на квартиру.

Существует уже привычная схема, при которой стороны сделки рассчитываются через аккредитив или банковскую ячейку. Общий порядок известен довольно многим, но я напомню.

Суть такой формы расчетов в том, что покупатель для оплаты «резервирует» сумму в банке на аккредитивном счете (безналичный порядок) или в ячейке (наличный порядок). В свою очередь, продавец получает доступ к средствам только после регистрации перехода права собственности на квартиру. Так исключаются всякого рода неприятные неожиданности, когда деньги могут быть переданы, а собственность к покупателю не перейдет. При том способов приостановки регистрации достаточно.

То есть, главный принцип, что с деньгами расстаются в последнюю очередь.

Однако в нашем случае, в типовом договоре от этого принципа отступают. Деньги перечисляются на счет ООО »Мортон-РСО» раньше регистрации в Росреестре. И даже раньше (со слов менеджера) подписания самого договора купли-продажи квартиры.

В этом и запрятан риск, что покупатель предает деньги без реальных гарантий, что регистрация состоится. Поэтому если что-то пойдет не по плану, то возвращать сумму придется долго и настойчиво, а возможно и через суд.

Мое мнение всегда таково, что расставаться с большими суммами надо как можно позже.

04. Типовой договор ПИК не нотариальный, а потому нельзя удостоверить полномочия подписанта со стороны продавца.

Договоры о продаже квартир застройщиками подписываются пачками. При этом со стороны продавца выступает не генеральный директор застройщика, а лицо, которому выдана доверенность на подписание. 

В договоре, который мы проверяли для нашего клиента, доверенность была нотариальной и её можно проверить в этом сервисе от Федеральной нотариальной палаты. Однако проверить содержание доверенности невозможно, если только её не запросить у застройщика.

В идеальной ситуации вы должны видеть оригинал доверенности, где есть отметки нотариуса и подпись генерального директора организации-продавца. Также необходимо установить личность подписывающего лица в момент подписания, что именно его подпись позволит считать договор заключенным. По этой причине нотариус приглашает сторон на сделку и берет на себя функции гаранта, что личность сторон установлена и их воля на совершение сделки объективно зафиксирована.

В противном случае, как показывает судебная практика, подпись неустановленного лица в договоре — это реальное основание для признания сделки недействительной. Однако ПИК ведет политику «дистанционного» заключения сделки. Вы не видите вторую сторону, вы не знаете чья подпись на документе, что уже само по себе является риском для покупателя.

Бывший муж продал общее жилье без нотариально согласия

Можно ли вернуть недвижимость? — Новая практика!

ЧИТАТЬ СтАтЬЮ!

Остались вопросы о том, как купить квартиру?

  • Как проверить застройщика?
  • Какие документы необходимо собрать для покупки новостройки?
  • Где могут обмануть при покупке?

Задай эти вопросы юристу на консультации, записавшись на неё. Нажми на кнопку:

ЗАПИСАТЬСЯ НА КОНСУЛЬТАЦИЮ!

Также присоединяйся к моему инстаграму @bashkevich — хороший юрист всегда должен быть рядом.

Правовые риски в договоре (ДДУ) от РГ-Девелопмент

Сергей Башкевич · Июл 27, 2020 ·

Статья будет полезна в первую очередь тем, кто желает узнать больше о застройщике РГ-Девелопмент. Компания занимается возведением таких жилых кварталов как «Октябрьское поле», ЖК «Фонвизинский», ЖК «Петровский парк», ЖК «Балтийский». Вы узнаете об основных правовых рисках, которые могут присутствовать при подписании Договора участия в долевом строительстве (ДДУ) с этим застройщиком и подконтрольными ей компаниями.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) от группы компаний РГ-Девелопмент является типичным примером соглашения в пользу застройщика. Так, если внимательно проанализировать этот документ, который мы получили от клиента на проверку, то в нем будет выявлен целый ряд правовых рисков для покупателя.

Не вдаваясь в подробности конкретных формулировок, которые, к слову, могут корректироваться юристами застройщика, надо обозначить главные векторы политики девелопера.

Договор, прежде всего, преследует две цели:

  • Корректировать цену за счет дописывания дополнительных квадратных метров к площади купленной квартиры;
  • Заставить принять квартиру от застройщика невзирая на какие-либо замечания и проблемы. 

Такая концепция крайне негативна для дольщика. При этом договор, в силу своих формулировок, не позволяет даже возражать относительно недостатков, которые могут быть обнаружены покупателем при приемке квартиры. 

ЖК «ФОНВИЗИНСКИЙ» г. Москва, Огородный проезд, вл. 20

С какими рисками мы столкнулись при анализе ДДУ?

Обозначим только некоторые из наших замечаний по типовому договору (ДДУ) в версии от 27 июля 2020 года, который мы проанализировали для клиента нашего Бюро:

  1. По договору квартира признается качественной, даже если в ней обнаружены прохудившиеся трубы и сломанные стеклопакеты.

    Договор называет жилое помещение качественным, если имеется (1) Заключение о соответствии построенного жилого дома проектной документации и/или (2) Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию. По своей сути, это является ограничением перечня случаев, когда объект будет считаться некачественным.

    Например, при передаче объекта обнаруживаются дефекты с трубами в системе водоснабжения, из-за чего возникают протечки. Очевидно, что такие дефекты указывают на некачественный объект. Однако по данному условию договора невозможно заявлять о его не качественности, так как соответствующий пункт договора сузил пределы ответственности застройщика. Ведь если выдано Заключение о соответствии (документ третьей стороны), то и претензий у вас к застройщику и не должно быть. Это явно ограничивает покупателя в возможностях защиты от недоделок на объекте.
     
    В итоге, когда обнаруживаются мелкие недостатки, дольщик не вправе отказаться от принятия объекта из-за дефектов, а проблемы потребитель будет решать за свой счет. Потому что по документам объект качественный.

  2. Покупатель должен быть готов дополнительно заплатить за свою квартиру, если финальные обмеры покажут увеличение её площади.

    Когда заключают ДДУ, все понимают, что приобретаются квадратные метры, которые ещё только на бумаге. При этом нет уверенности в том, что в итоге площадь не поменяется. Однако именно от этого показателя зависит и конечная цена квартиры. Дописать сверху, к тому что указанно в ДДУ, не составляет труда, если знать как проводить измерения.

    В тоже время, если ошибки в измерениях обнаружатся, то в ДДУ есть условия, по которым цена договора является окончательной и не подлежит изменению ни при каких обстоятельствах. В том числе и в случае изменения площади квартиры при проведении повторных (дополнительных) обмеров Объекта даже специалистами МосгорБТИ. Таким образом, финальные обмеры квартиры нельзя пересмотреть, а значит и корректировать цену тоже нельзя.

    Этот пункт является прямым риском для покупателя, поскольку проведенные застройщиком (или тем лицом, кого он выбрал) обмеры невозможно проконтролировать потребителю. Условие по сути является лазейкой для застройщика в части увеличения цены по объекту.

    При этом даже если потребитель при приемке помещения обнаружит «лишние» метры, заявить отказ от приёма помещения покупатель не сможет (опять же по условиям договора). 

  3. Договор стимулирует потребителя на подписание акта приема-передачи объекта за счет набегающей неустойки.

    Договор обязывает покупателя принять квартиру в течение 20 дней календарных дней с даты получения от застройщика уведомления о готовности объекта.

    При этом если потребитель обнаружит недостатки и не станет подписывать акт приема-передачи объекта, то и в этом случае он будет считаться по договору уклоняющимся лицом. ДДУ прямо говорит, что под уклонением участника от принятия квартиры понимается не подписание акта по любым причинам. То есть, договор называет уклонистами даже тех, чьи требования будут разумны.

    Вот в такой ситуации, чтобы простимулировать потребителя на подписание акта, застройщик будет начислять неустойку по истечении первых 20 календарных дней.

  4. Договор не дает право выбора покупателю с какой управляющей организацией работать.

    Договор довольно жестко устанавливает обязанность для покупателя заключить договор на эксплуатацию и техническое обслуживание объекта и предоставление коммунальных услуг. При этом с какой эксплуатирующей организацией (управляющей компанией) надо заключать договор, определяет своей волей сам застройщик. Ведь именно он выбирает какая организация будет осуществлять функции по управлению домом и заниматься эксплуатацией объекта.

    В итоге если даже кто-то и откажется заключить такой договор в течение 20 календарных дней с момента соответствующего уведомления, то как и в случае выше — будут применены стимулирующие методы. В частности, начет начисляться неустойка, которая составит в размере 0,1% от цены договора, за каждый день просрочки.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) от РГ-Девелопмент

Мнение независимого юриста по договору с РГ-Девелопмент

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) от группы компаний РГ-Девелопмент не оставляет возможности потребителю возражать. Это такой договор, когда с момента подписи покупателя, его ведут без права на какой-то выбор. При этом мы не можем утверждать, что поведение компании будет изначально недобросовестным по отношению к своим дольщикам. То есть, мы не знаем будет ли застройщик умышленно игнорировать разумные и обоснованные замечания клиента. В тоже время, договор (ДДУ) позволяет ему вести так, как он посчитает нужным исходя из сложившейся обстановки, а интересы потребителя будут учитываться в последний момент.

Единственный выбор у покупателя квартиры есть только тогда, когда он решает: берет ли на себя риски такого ДДУ либо отказывается.

Бывший муж продал общее жилье без нотариально согласия

Можно ли вернуть недвижимость? — Новая практика!

ЧИТАТЬ СтАтЬЮ!

Остались вопросы про то, как купить квартиру?

  • Как проверить застройщика?
  • Какие документы необходимо собрать для покупки новостройки?
  • Где могут обмануть при покупке?

Задай эти вопросы юристу на консультации, записавшись на неё. Нажми на кнопку:

Записаться на Консультацию!

Также присоединяйся к моему инстаграму @bashkevich — хороший юрист всегда должен быть рядом.

ПРАВОВОЙ СЕРВИС: консультирование по недвижимости

Copyright © 2022 · BASHKEVICH.com | Иллюстрации @archlesia

  • СТОИМОСТЬ УСЛУГ
  • БЛОГ
  • КОНТАКТЫ