Статья будет полезна в первую очередь тем, кто желает узнать больше о застройщике РГ-Девелопмент. Компания занимается возведением таких жилых кварталов как «Октябрьское поле», ЖК «Фонвизинский», ЖК «Петровский парк», ЖК «Балтийский». Вы узнаете об основных правовых рисках, которые могут присутствовать при подписании Договора участия в долевом строительстве (ДДУ) с этим застройщиком и подконтрольными ей компаниями.
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) от группы компаний РГ-Девелопмент является типичным примером соглашения в пользу застройщика. Так, если внимательно проанализировать этот документ, который мы получили от клиента на проверку, то в нем будет выявлен целый ряд правовых рисков для покупателя.
Не вдаваясь в подробности конкретных формулировок, которые, к слову, могут корректироваться юристами застройщика, надо обозначить главные векторы политики девелопера.
Договор, прежде всего, преследует две цели:
- Корректировать цену за счет дописывания дополнительных квадратных метров к площади купленной квартиры;
- Заставить принять квартиру от застройщика невзирая на какие-либо замечания и проблемы.
Такая концепция крайне негативна для дольщика. При этом договор, в силу своих формулировок, не позволяет даже возражать относительно недостатков, которые могут быть обнаружены покупателем при приемке квартиры.
С какими рисками мы столкнулись при анализе ДДУ?
Обозначим только некоторые из наших замечаний по типовому договору (ДДУ) в версии от 27 июля 2020 года, который мы проанализировали для клиента нашего Бюро:
- По договору квартира признается качественной, даже если в ней обнаружены прохудившиеся трубы и сломанные стеклопакеты.
Договор называет жилое помещение качественным, если имеется (1) Заключение о соответствии построенного жилого дома проектной документации и/или (2) Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию. По своей сути, это является ограничением перечня случаев, когда объект будет считаться некачественным.
Например, при передаче объекта обнаруживаются дефекты с трубами в системе водоснабжения, из-за чего возникают протечки. Очевидно, что такие дефекты указывают на некачественный объект. Однако по данному условию договора невозможно заявлять о его не качественности, так как соответствующий пункт договора сузил пределы ответственности застройщика. Ведь если выдано Заключение о соответствии (документ третьей стороны), то и претензий у вас к застройщику и не должно быть. Это явно ограничивает покупателя в возможностях защиты от недоделок на объекте.
В итоге, когда обнаруживаются мелкие недостатки, дольщик не вправе отказаться от принятия объекта из-за дефектов, а проблемы потребитель будет решать за свой счет. Потому что по документам объект качественный. - Покупатель должен быть готов дополнительно заплатить за свою квартиру, если финальные обмеры покажут увеличение её площади.
Когда заключают ДДУ, все понимают, что приобретаются квадратные метры, которые ещё только на бумаге. При этом нет уверенности в том, что в итоге площадь не поменяется. Однако именно от этого показателя зависит и конечная цена квартиры. Дописать сверху, к тому что указанно в ДДУ, не составляет труда, если знать как проводить измерения.
В тоже время, если ошибки в измерениях обнаружатся, то в ДДУ есть условия, по которым цена договора является окончательной и не подлежит изменению ни при каких обстоятельствах. В том числе и в случае изменения площади квартиры при проведении повторных (дополнительных) обмеров Объекта даже специалистами МосгорБТИ. Таким образом, финальные обмеры квартиры нельзя пересмотреть, а значит и корректировать цену тоже нельзя.
Этот пункт является прямым риском для покупателя, поскольку проведенные застройщиком (или тем лицом, кого он выбрал) обмеры невозможно проконтролировать потребителю. Условие по сути является лазейкой для застройщика в части увеличения цены по объекту.
При этом даже если потребитель при приемке помещения обнаружит «лишние» метры, заявить отказ от приёма помещения покупатель не сможет (опять же по условиям договора). - Договор стимулирует потребителя на подписание акта приема-передачи объекта за счет набегающей неустойки.
Договор обязывает покупателя принять квартиру в течение 20 дней календарных дней с даты получения от застройщика уведомления о готовности объекта.
При этом если потребитель обнаружит недостатки и не станет подписывать акт приема-передачи объекта, то и в этом случае он будет считаться по договору уклоняющимся лицом. ДДУ прямо говорит, что под уклонением участника от принятия квартиры понимается не подписание акта по любым причинам. То есть, договор называет уклонистами даже тех, чьи требования будут разумны.
Вот в такой ситуации, чтобы простимулировать потребителя на подписание акта, застройщик будет начислять неустойку по истечении первых 20 календарных дней. - Договор не дает право выбора покупателю с какой управляющей организацией работать.
Договор довольно жестко устанавливает обязанность для покупателя заключить договор на эксплуатацию и техническое обслуживание объекта и предоставление коммунальных услуг. При этом с какой эксплуатирующей организацией (управляющей компанией) надо заключать договор, определяет своей волей сам застройщик. Ведь именно он выбирает какая организация будет осуществлять функции по управлению домом и заниматься эксплуатацией объекта.
В итоге если даже кто-то и откажется заключить такой договор в течение 20 календарных дней с момента соответствующего уведомления, то как и в случае выше — будут применены стимулирующие методы. В частности, начет начисляться неустойка, которая составит в размере 0,1% от цены договора, за каждый день просрочки.
Мнение независимого юриста по договору с РГ-Девелопмент
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) от группы компаний РГ-Девелопмент не оставляет возможности потребителю возражать. Это такой договор, когда с момента подписи покупателя, его ведут без права на какой-то выбор. При этом мы не можем утверждать, что поведение компании будет изначально недобросовестным по отношению к своим дольщикам. То есть, мы не знаем будет ли застройщик умышленно игнорировать разумные и обоснованные замечания клиента. В тоже время, договор (ДДУ) позволяет ему вести так, как он посчитает нужным исходя из сложившейся обстановки, а интересы потребителя будут учитываться в последний момент.
Единственный выбор у покупателя квартиры есть только тогда, когда он решает: берет ли на себя риски такого ДДУ либо отказывается.
ХОТИТЕ ПРОВЕРИТЬ СВОЙ ДОГОВОР?
юрист с огромным опытом проверит и назовет риски вашего договора
Остались вопросы про то, как купить квартиру?
- Как проверить застройщика?
- Какие документы необходимо собрать для покупки новостройки?
- Где могут обмануть при покупке?
Задай эти вопросы юристу на консультации, записавшись на неё. Нажми на кнопку:
Также присоединяйся к моему инстаграму @bashkevich — хороший юрист всегда должен быть рядом.