Правовые риски

Важно знать судебную практику, чтобы понять насколько сильно рискует покупатель квартиры, если заранее не выписать детей. ▀

Существует принцип: действия взрослых не должны вредить интересам несовершеннолетних.

Такой критерий позволяет определить законна ли, по своей сути, сделка, либо суд признает её недействительной. К сожалению, встречаются примеры решений судов, когда покупатель лишается квартиры. И причиной становится нарушение данного принципа.

На примере определения Московского городского суда мы разберемся как покупатель может лишиться жилья.

В чем суть дела?

Женщина обратилась с требованием признать сделку недействительной.

Она утверждала, что при заключении договора о продаже квартиры были нарушены интересы её дочери. В качестве ответчиков по делу привлекался отец дочери — продавец, а также покупатель — новый собственник жилья.

Как следовало из материалов, на момент заключения договора купли-продажи отец и дочь были зарегистрированы в квартире. С учета не снимались. Также продолжают оставаться зарегистрированными, хотя фактически не проживают.

Свои требования истец обосновала следующим образом:

• Отсутствовало согласие органа опеки и попечительства на заключение данной сделки (п. 4 статьи 291 ГК РФ).
• Имелись признаки противоречий между интересами малолетней дочери и отцом. Поэтому если такие противоречия существуют, то необходимо привлекать орган опеки и попечительства (п. 2 статьи 56 СК РФ).
• Для ребенка данное жилье было единственным, и зарегистрирована она в нем с рождения.
• Фактически несовершеннолетняя дочь проживала с родителями. Это подтверждает не только прописка, но и то, что ребенок наблюдался в местной детской поликлинике.
• Продажу жилья нельзя расценивать как действия совершенные в интересах ребенка. Так, за несколько дней до заключения сделки между родителями состоялся конфликт. В результате чего, было возбуждено дело об административном правонарушении. Поводом к такому развитию событий, судя по всему, стало желание отца продать квартиру вопреки интересам ребенка. Хотя в определении об этом прямо не указано.
• Продажа квартиры в итоге ухудшило условия для проживания ребенка, так как другого жилья у неё нет. Отец не выполнил свои обязанности родителя и лишил ребенка жилища. По этой же причине и задерживалось снятие с регистрационного учета отца и дочери.

В итоге апелляционный суд поддержал женщину. Признал нарушение интересов ребенка. Квартира возвратилась прежнему собственнику.

Рекомендации юриста.

Покупатель должен получить «чистую» квартиру. Надо просить выписать детей до сделки.

Нельзя выходить на сделку, если дети останутся зарегистрированными. Необходимо их снять с регистрационного учета.

Кроме того, новое место жительства не может быть хуже прежнего. То есть, сарай для прописки не подходит. Для этого продавцу следует убедиться в качестве условий для ребенка. Получение подтверждающих документов оформляйте по акту прима-передачи, чтобы было понятно как они у вас оказались.

Конституционный Суд РФ в своем постановлении от 08 июня 2010 года № 13-П в абзаце первом пункта 3 указал на недопустимость ущемления прав ребенка, создания ему немотивированного жизненного дискомфорта.

Конечно, такое требование покупателя о снятии с регистрационного учета бывает трудно выполнить. Особенно, когда выписываться некуда. Однако это важный этап снятия риска.

Обращаю внимание, что выписать детей надо заранее, а не за день до сделки. В моей практике известен случай, когда продавец выписал ребенка, однако данные об этом в базах не обновились. Верить на слово не приходится. Пришлось переносить дату сделки.

Остались вопросы?

• ‪Хочу проверить недвижимость перед покупкой. Какие есть риски у объекта в моей ситуации?
• Какие документы запрашивать у продавца квартиры?
• Как лучше рассчитываться — через аккредитив или ячейку?

Задай эти вопросы юристу на консультации, записавшись на неё. Переходи по ссылке:

Также присоединяйся к моему инстаграму @bashkevich — хороший юрист всегда должен быть рядом.

Подписывайтесь!