Если в вашей квартире есть незаконная перепланировка и её хотят выявить, то давайте разберемся в чём суть происходящего и что нужно предпринять в таких ситуациях.
Далеко не все собственники сохраняют свою квартиру в первоначальном виде. Все потому, что хотят сделать свое жилье комфортным. В одних случаях добавляют стены, в других — их убирают. Однако последствием такой переделки становится тревога за то, что незаконную перепланировку обнаружат.
РБК опубликовало мой комментарий о растиражированной новости про «рейды» Мосжилинспекции. Говорилось, что ведомство желает провести массовое выявление незаконных перепланировок. Однако это сообщение потом опровергли. Подробнее на РБК:
Нельзя оказаться в помещении без разрешения жильца
Мосжилинспекция не вправе врываться в ваше жилье. Такие действия будут незаконными. Потому вы не обязаны их пускать. Лишь с разрешения собственника может быть проведена проверка квартиры. Все потому, что статья 25 Конституции РФ гарантирует прикосновенность жилища. Даже если это проверяющие органы — без вашего разрешения находиться в помещении они не могут.
Однако они могут добиться решения суда, по которому вас обяжут предоставить доступ в квартиру.
Например, по решению Дорогомиловского районного суда г. Москвы (№ 02-6006/2016) собственника обязали предоставить доступ в квартиру для сотрудников Мосжилинспекции.
Что является причиной начала проверки?
Чтобы начать проверку нужна причина подозревать наличие самовольной перепланировки. В частности:
- Обращение соседей — иных собственников помещений дома;
- Обращение управляющей компании или ТСЖ;
- Обследование внутридомовых сетей (например, вентиляции).
- Составление нового Технического паспорта.
Что будет требовать Мосжилинспекция?
Тем, кто отказывается предоставить доступ, будет направлено по почте требование о согласовании даты и времени проверки. В случае неоднократного игнорирования просьб, составляется акт об отказе в предоставлении доступа. После Мосжилинспекция обращается в суд.
Является ли препятствием для вынесения решения неявка в суд ответчика?
Решение выносится и в отсутствие ответчика. В этом случае суд вправе принять заочное решение.
Как обжаловать именно ваше решение, вы можете узнать у меня на консультации.
Почему суд удовлетворяет требования о предоставлении доступа?
Поскольку пользование жилым помещением происходит с учетом интересов соседей и при соблюдении правил безопасности (статья 17 ЖК РФ), жильца принудят открыть дверь для выявления незаконной перепланировки. Это вопрос лишь времени, когда решение суда о предоставлении доступа в квартиру вступит в силу.
Это вопрос лишь времени, когда решение суда о предоставлении доступа в квартиру вступит в силу.
В каких случаях удасться выиграть дело против Мосжилинспекции?
Чтобы ответчику выиграть суд, надо выявить ошибки истца при подготовке дела. В судебных процессах, где требуют предоставить доступ проверяющих в жилое помещение, ошибки могут быть разделены на несколько групп:
- Нет обращений или любых других оснований полагать, что в помещении есть самовольная перепланировка, отсутствует повод проверять. То есть, никто не жаловался и не предъявлял претензий.
- К жильцу не были направлены требования о предоставлении доступа в жилое помещение. Письма не направлялись. При этом не имеет особого значения то, были ли они фактически получены собственником квартиры.
- Отсутствует факт отказа или уклонения собственника от предоставления доступа. То есть, нет акта об отказе предоставить доступ.
- Представлено распоряжение о согласовании перепланировки.
📣
Заказать у меня консультацию
Напишите юристу, чтобы мы разобрали вашу ситуацию
Может ли быть отменено распоряжение Мосжилинспекции чтобы получить доступ в квартиру?
Существует практика судов, когда отменяются распоряжения Мосжилинспекции. Обычно в тех случаях, когда имеются серьезные сомнения в законности перепланировки. Есть явное несоответствие проекта перепланировки строительным нормам. Законодательство позволяет обратиться с административным исковым заявлением и требовать признания распоряжения незаконным.
При этом распоряжение Мосжилинспекции может быть признано незаконном как целиком, так и в части конкретных пунктов. Например, незаконным признают разборку перегородок, но сохранят пункты о демонтаже и установке нового сантехнического оборудования. Потому собственнику придется доказывать законность каждого пункта, чтобы не переделывать всю квартиру целиком, если отменят распоряжение.
Истцами выступят как соседи — собственники других квартир в доме, так и управляющая компания или ТСЖ.
Каковы перспективы конкретного вашего дела, вы можете узнать у меня на консультации.
Пример. Кухня над жилой комнатой
В апелляционном определении Московского городского суда от 26.11.2018 № 33а-2273/2018 истец указывал, что санузлы и кухня после перепланировки оказались над жилыми комнатами истца — соседа квартиры снизу.
Также был смонтирован пол с подогревом, подсоединенный к общедомовым системам горячего водоснабжения и отопления.
Это является явным нарушением, однако проект перепланировки получил согласование. Тем не менее, суд признал распоряжение Мосжилинспекции незаконным.
Пример. Распоряжение выдано после перепланировки
В другом деле не было получено согласия всех собственников многоквартирного дома на перепланировку. Кроме того, перепланировка уже состоялась, а распоряжение было выдано Мосжилинспекцией постфактум, что недопустимо.
В итоге апелляционным определением Московского городского суда от 30.03.2018 № 33а-2234/2018 распоряжение было признано незаконным.
При этом надо учитывать, что существует два вида решения:
— Решение органа о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме.
— Решение о согласовании самовольно произведенного переустройства жилого помещения в многоквартирном доме.
Незаконным был признан первый вид решения, а о втором пойдет речь ниже.
Можно ли узаконить перепланировку, если не было разрешения Мосжилинспекции?
Полностью сохранить жилое помещение в переустроенном виде можно только по решению суда. Об этом указано в части 4 статьи 29 ЖК РФ. Именно в рамках судебного разбирательства будет дана оценка безопасности проведенных работ.
Это означает, что если вы провели ремонт в квартире и у вас перепланировка, то последующее согласование в Мосжилинспекции не избавит вас от судебных разбирательств. Именно суд станет финальной точкой, чтобы сохранить помещение в новом виде.
Существуют примеры, когда решение органа о согласовании самовольно произведенного переустройства остается в силе. Так, в гражданском деле 2-842/2019, в котором выиграл собственник квартиры, Октябрьский районный суд г. Иваново учел соответствующее решение Администрации города. Оно было получено уже после проведения работ в квартире, то есть когда перепланировка состоялась. Однако этого решения было не достаточно. Суд полностью оценил ситуацию и проверил:
- противоречит ли перепланировка требованиям СанПиН и СНиП;
- и безопасна ли перепланировка для жизни и здоровья людей.
Таким образом, полученное решение органа о согласовании самовольно произведенного переустройства жилого помещения в многоквартирном доме не итог. Если управляющая компания или соседи обратятся с исковым заявлением, будьте готовы, что в суде вам придется доказывать, что всё законно. Для этого придется готовить заключение экспертов и получать дополнительные доказательства, чтобы убедить суд в безопасности перепланировки.
📣
Заказать у меня консультацию
Напишите юристу, чтобы мы разобрали вашу ситуацию
Самовольная перепланировка была проведена бывшим собственником. Кто за это отвечает?
Даже если сменился собственник квартиры, где была проведена незаконная перепланировка, у нового владельца все также сохраняется обязанность все исправить.
Буквальное прочтение части 3 статьи 29 ЖК РФ говорит, что собственник обязан устранить самовольную перепланировку. В законе нет конкретизации о каком именно собственнике идет речь, о нынешнем или прошлом. Следовательно, если незаконную переделку обнаружат, то отвечать за неё будет хозяин квартиры на момент выявления.
Более того, если выявили перепланировку до смены владельца, то и к новому владельцу переходит соответствующая обязанность по восстановлению. Соответствующая позиция была озвучена Верховным Судом РФ в определении от 25.04.2017 № 4-КГ17-10.
Потому если вы приобрели квартиру с незаконной перепланировкой, то исправлять ситуацию вы будете самостоятельно и через суд. При этом удастся легализовать переделку или вас обяжут вернуть все в первоначальное положение, будет зависеть от конкретных обстоятельств, которые мы обсуждаем на консультации.
📣
Заказать у меня консультацию
Напишите юристу, чтобы мы разобрали вашу ситуацию
