Ключевым этапом при продаже доли несовершеннолетнего является получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Об этом и о всех других нюансах мы поговорим далее.
Три этапа продажи доли несовершеннолетнего:
- Получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки
Согласие органа требуется чтобы установить, соответствует ли продажа доли интересам ребенка.
- Заключение нотариального договора купли-продажи
Нотариус участвует в сделке в целях гарантии соблюдения прав несовершеннолетнего.
- Регистрация перехода прав на недвижимое имущество
Лишь с момента регистрации права собственности покупателя, продажа доли ребенка будет считаться состоявшейся.
Почему требуется согласие органа опеки и попечительства на продажу детской доли?
Обязанность получать согласие органа опеки и попечительства вытекает из положений статей 37 и 157.1 ГК РФ и статьи 21 Закона об опеке. Так обеспечивается государственных контроль за соблюдением прав детей как наиболее социально незащищенной группы лиц. При этом обойти данное правило невозможно. Отсутствие разрешения приводит к тому, что сделку в суде признают недействительной (статья 173.1 ГК РФ).
Кроме того, отсутствие согласия станет препятствием для проведения регистрационных действий в Росреестре. Орган вправе не пропустить такую сделку. В начале регистратор приостановит регистрацию в силу пп. 15 части 1 статьи 26 Закона о госрегистрации недвижимости. Если же такое согласие и вовсе не поступит в период действия приостановки, то вынесут отказ в регистрации перехода прав собственности.
Когда же вы обращались в орган опеки, но вам был выдан отказ на отчуждение имущества, то его можно обжаловать (п. 3 статьи 21 Закона об опеке). Однако на практике такие решения органа отменяются редко. Если имеется хоть малейшее подозрение, что интересы несовершеннолетнего будут нарушены, суды не позволят отчуждать имущество ребенка.
📣
Заказать консультацию
Напишите юристу, чтобы мы разобрали вашу ситуацию
Читайте статью: КАК ПОДАРИТЬ РЕБЕНКУ НЕДВИЖИМОСТЬ?
Удалось отменить отказ органа опеки на отчуждение доли
Московским городским судом были удовлетворены требования истцов против органа опеки и попечительства в гражданском деле № 33-302/17.
Так, между родственниками было принято решение поменяться квартирами. Дети с родителями переезжали в бабушкину квартиру, а бабушка переезжала в квартиру родителей и внуков. При этом бабушкина квартира была по площади больше. Это означало, что в результате сделки жилищные условия детей улучшились бы.
Однако орган опеки и попечительства отказал в выдаче разрешения. Родители обратились в суд.
Что требовали родители детей?
Родители просили отменить решение органа опеки, поскольку не было учтено, что малолетние дети получали взамен прежнему жилью по 1/4 доли в новой квартире, где на каждого приходилось бы по 13,05 кв.м, вместо прежних 10,7 кв.м. как было в старой квартире. То есть, площадь у них увеличивалась.
Что не устраивало орган опеки?
В квартире, которую должны были получить дети, оставался зарегистрированным их дядя. По мнению органа это означало, что несовершеннолетние получали в собственность жилье с обременением в виде постороннего человека. Это противоречит интересам детей, несмотря на то, что их доли увеличиваются.
Почему суд первой инстанции поддержал опеку?
Суд посчитал, что проживание дяди в квартире будет ухудшать условия проживания детей по сравнению с прежним жильем. Поскольку в помещении будут находиться не двое родителей и двое детей, а трое взрослых и двое малолетних.
Почему решение опеки отменили в апелляции?
Суд первой инстанции не учел, что дядя выдал обязательство сняться с регистрационного учета, с того момента как поменяются собственники квартир и прописаться в новой квартире бабушки. При этом бабушка была согласна с такой регистрацией. Эти обстоятельства не ущемляют интересы детей.
Что проверяют органы опеки при продаже?
Чтобы орган опеки и попечительства признал сделку законной необходимо убедиться в следующем:
- соответствует ли она интересам несовершеннолетнего;
- не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего;
- не уменьшается ли его собственность и что ребенок получит вместо отчужденной доли;
- затрагиваются ли иные его права и не ущемляются законные интересы несовершеннолетнего.
При этом орган опеки и попечительства обязан исходить из презумпции действий родителей в интересах ребенка. Лишь при наличии обоснованных сомнений, что интересы несовершеннолетнего будут нарушены, а родители злоупотребляют родительскими правами, орган запрещает родителям отчуждать детскую долю. Произвольный и необоснованный запрет недопустим.
📣
Заказать у меня консультацию
Напишите юристу, чтобы мы разобрали вашу ситуацию
Как получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки?
Для получения предварительного разрешения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка (статья 34 ГК РФ), то есть по месту его регистрации.
Например, квартира находится в Измайлово, а ребенок зарегистрирован в районе Коньково, следовательно, обращаться необходимо в территориальный орган района Коньково. Если же регистрация поменяется на район Измайлово, то обращаться придется в отдел социальной защиты населения соответствующего района. Вам необходимы именно отделы, а не управление. Полный список всех отделов г. Москвы и их контакты опубликованы здесь.
Чтобы подготовить документы для оформления согласия, вам потребуется заранее согласовать с органом как вы будете предоставлять ребенку альтернативную собственность, взамен нынешней. В дни приема вы приходите в отдел социальной защиты населения и получаете соответствующие сведения. После этого приступайте к подготовке всех необходимых бумаг. Данную работу лучше всего проводить с юристом. Так получится и быстрее, и результативнее, чем самостоятельно. Оставляйте у нас запрос на консультацию.
Срок рассмотрения заявки на получение согласия органа об отчуждении доли ребенка составляет до 15 дней. Течение срока начинается со дня подачи пакета документов.
Список документов для подачи в орган опеки и попечительства
- Запрос (заявление) на получение согласия органа опеки и попечительства. Оформляется в органе опеки и попечительства.
- Копии паспортов всех собственников продаваемого и приобретаемого для ребенка жилого помещения. Копии паспортов родителей, усыновителей, опекунов и попечителей. Оригиналы документов при себе.
- Копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего, а при наличии паспорта несовершеннолетнего, достигшего возраста 14 лет, то его копию. Оригинал документов при себе.
- Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое жилое помещение. В частности, выписки из ЕГРН, договор купли-продажи, мены, дарения, передачи, свидетельство о праве на наследство, акт передачи. Оригиналы документов при себе.
- Копия кадастрового паспорта, экспликации, поэтажного плана жилых помещений.
- Информация о рыночной стоимости жилого помещения в виде отчета (оценочного альбома) специалиста.
- Единый жилищный документ или выписка из домовой книги и финансового лицевого счета.
- Письменное согласие других собственников продаваемого жилого помещения. Подписывается в день приема документов в органе опеке.
- Письменное согласие законных представителей на совершение сделки с имуществом.
- Согласие несовершеннолетнего в возрасте от 10 до 14 лет на данную сделку либо заявление несовершеннолетнего достигшего 14 лет.
Читайте статью: ПОЧЕМУ НАДО ВЫПИСАТЬ ДЕТЕЙ ПЕРЕД ПРОДАЖЕЙ КВАРТИРЫ?
Как продать долю ребенка, если один из родителей не дает своего согласия?
В тех случаях, когда родители в разводе и трудно получить согласие сразу обоих родителей на отчуждение доли их ребенка, возникает серьезная неопределенность как действовать. В этом случае юридическая поддержка становится необходимой.
С точки зрения закона, все сделки с имуществом несовершеннолетнего до 14 лет родители совершают от имени детей и в их интересах (статья 28 ГК РФ). С 14 лет дети могут подписывать сделки с согласия родителей (статья 26 ГК РФ). Однако нет прямого требования об обязательном участии обоих родителей при продажи доли. Следовательно, достаточно, например, одобрение сделки от матери, если сделка в интересах ребенка.
При этом органы опеки и попечительства для выдачи предварительного разрешения иногда требуют заявления от двух родителей.
Почему орган опеки требует согласие обоих родителей?
Орган опеки и попечительства исходит из того, что родители имеют равные права в отношении своих детей (статья 61 СК РФ). Значит надо получить одобрение от каждого родителя.
По логике органа, недостаточно намерения лишь только от матери для продажи доли. Отец также должен участвовать в этом процессе. Более того, если он против продажи, то орган опеки стремиться воздержаться от выдачи согласия на сделку.
Так выражается осторожное поведение органа к тем ситуациям, где имеются незавершенные семейные конфликты.
Если орган опеки и попечительства требует согласие на сделку от обоих родителей, то суды признают такие требования незаконными.
В деле № 02-3252/2019, рассмотренном Дорогомиловским районным судом города Москвы, было указано, что отсутствие согласия отца, не означает, что сделка по отчуждению детской доли будет не в интересах ребенка. Орган опеки и попечительства обязан оценить то, как улучшатся жилищные условия несовершеннолетнего.
Суд обратил внимание, что ребенок является собственником комнаты в коммунальной квартире. Условия в ней антисанитарные. Помимо матери и двух её детей в квартире живет ещё 5 взрослых людей, ведущих асоциальный образ жизни. Находиться в квартире невозможно, потому мать арендует другую квартиру. Такое положение вынуждает её найти способы улучшить ситуацию.
Потому взамен нынешней комнаты мать покупает новую однокомнатную квартиру в Новой Москве с лучшими условиями. Кроме того, новая отдельная квартира будет с большей площадью для детей, чем площадь комнаты, которой ребенок владеет сейчас. Сам же район имеет необходимую инфраструктуру и удобное транспортное сообщение.
Таким образом, положение несовершеннолетних в результате сделки улучшилось бы, а значит отказ органа в выдаче согласия незаконен. То есть, несогласие отца на продажу доли не имеет значения, если отчуждение будет в интересах детей. Также суд подчеркнул, что законодательство не предусматривает возможность запрета одним из родителей на совершение таких сделок.
Договор обязательно должен быть нотариальным
Сделки, связанные c недвижимым имуществом несовершеннолетнего гражданина, подлежат нотариальному удостоверению. Закон прямо указывает об этом в п. 2 статьи 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность.
Сколько стоит оформление договора у нотариуса?
Размер пошлины составляет 0,5% от суммы договора. Однако пошлина не может превышать 20 тыс. рублей. Это касается лишь сделок, где нотариальное удостоверение обязательно. Также прибавляем плату за услуги правового и технического характера, которая составляет ~6 тыс. рублей. Итого вы заплатите за нотариальный договор ~26 тыс. рублей.
Как выбрать нотариуса?
Нотариуса вы выбираете самостоятельно. В своей же практике сопровождения сделок я давно пользуюсь услугами одних и тех же нотариусов, поскольку их качество и скорость работы радует моих клиентов.
Требуется ли предоплата?
Предоплата зачастую требуется. Чтобы нотариус приступил к подготовке договора, вносится сумма ~5 тыс. рублей.
Сколько времени займет подготовка договора?
Нотариусу в первую очередь требуется самостоятельно получить пакет документов из Росреестра для удостоверения всех обстоятельств сделки. Это может занять от 1 до 3 дней. За 1 день готовится проект договора.
Потому вся работа с момента обращения к нотариусу и до подписания договора может потребовать минимум 2-5 дня.
Какие документы требуются нотариусу для подготовки договора?
- Копии паспортов всех сторон сделки. Копии паспортов родителей, усыновителей, опекунов и попечителей. Оригиналы документов при себе.
- Копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего, а при наличии паспорта несовершеннолетнего, достигшего возраста 14 лет, то его копию. Оригинал документов при себе.
- Копия СНИЛС сторон сделки. Оригинал документов при себе.
- Предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки.
- Копии правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру. В частности, выписки из ЕГРН, полученных собственником, договор купли-продажи, мены, дарения, передачи, свидетельство о праве на наследство, акт передачи и прочее. Оригиналы документов иметь при себе. Точный список укажет юрист на консультации.
Если продаваемая квартира приобреталась по договору с применением электронно-цифровой подписи (ЭЦП), то в этом случае вам потребуется представить соответствующие файлы. В частности, содержащие сведения о сроке действия подписи и данные о договоре.
Как зарегистрировать нотариальный договор купли-продажи?
После того, как нотариус удостоверит договор купли-продажи, он обязан самостоятельно направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы (статья 55 Основ законодательства РФ о нотариате). Данная процедура бесплатная, а потому стороны ей часто пользуются. Более того, срок регистрации через нотариуса минимален и составляет 1 день, если нотариус направил документы в электронном виде (п. 9 части 1 статьи 16 Закона № 218-ФЗ). Однако участники сделки могут и самостоятельно зарегистрировать, если будут возражать против подачи такого заявления нотариусом.
В итоге проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется:
— выпиской из Единого государственного реестра недвижимости,
— а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи (статья 28 Закона N 218-ФЗ).
📣
Заказать у меня консультацию
Напишите юристу, чтобы мы разобрали вашу ситуацию
