Судебная практика

Ключевым этапом при продаже доли несовершеннолетнего является получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Об этом и о всех других нюансах мы поговорим далее.

Почему требуется согласие органа опеки и попечительства на продажу детской доли?

Обязанность получать согласие органа опеки и попечительства вытекает из положений статей 37 и 157.1 ГК РФ и статьи 21 Закона об опеке. Так обеспечивается государственных контроль за соблюдением прав детей как наиболее социально незащищенной группы лиц. При этом обойти данное правило невозможно. Отсутствие разрешения приводит к тому, что сделку в суде признают недействительной (статья 173.1 ГК РФ).

Кроме того, отсутствие согласия станет препятствием для проведения регистрационных действий в Росреестре. Орган вправе не пропустить такую сделку. В начале регистратор приостановит регистрацию в силу пп. 15 части 1 статьи 26 Закона о госрегистрации недвижимости. Если же такое согласие и вовсе не поступит в период действия приостановки, то вынесут отказ в регистрации перехода прав собственности.

Когда же вы обращались в орган опеки, но вам был выдан отказ на отчуждение имущества, то его можно обжаловать (п. 3 статьи 21 Закона об опеке). Однако на практике такие решения органа отменяются редко. Если имеется хоть малейшее подозрение, что интересы несовершеннолетнего будут нарушены, суды не позволят отчуждать имущество ребенка.

Читайте статью: КАК ПОДАРИТЬ РЕБЕНКУ НЕДВИЖИМОСТЬ?

Что проверяют органы опеки при продаже?

Чтобы орган опеки и попечительства признал сделку законной необходимо убедиться в следующем:

• соответствует ли она интересам несовершеннолетнего;
• не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего;
• не уменьшается ли его собственность и что ребенок получит вместо отчужденной доли;
• затрагиваются ли иные его права и не ущемляются законные интересы несовершеннолетнего.

При этом орган опеки и попечительства обязан исходить из презумпции действий родителей в интересах ребенка. Лишь при наличии обоснованных сомнений, что интересы несовершеннолетнего будут нарушены, а родители злоупотребляют родительскими правами, орган запрещает родителям отчуждать детскую долю. Произвольный и необоснованный запрет недопустим.

Читайте статью: ПОЧЕМУ НАДО ВЫПИСАТЬ ДЕТЕЙ ПЕРЕД ПРОДАЖЕЙ КВАРТИРЫ?

Какие документы требуются нотариусу для подготовки договора?

• Копии паспортов всех сторон сделки. Копии паспортов родителей, усыновителей, опекунов и попечителей. Оригиналы документов при себе.
• Копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего, а при наличии паспорта несовершеннолетнего, достигшего возраста 14 лет, то его копию. Оригинал документов при себе.
• Копия СНИЛС сторон сделки. Оригинал документов при себе.
• Предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки.
• Копии правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру. В частности, выписки из ЕГРН, полученных собственником, договор купли-продажи, мены, дарения, передачи, свидетельство о праве на наследство, акт передачи и прочее. Оригиналы документов иметь при себе. Точный список укажет юрист на консультации.

Если продаваемая квартира приобреталась по договору с применением электронно-цифровой подписи (ЭЦП), то в этом случае вам потребуется представить соответствующие файлы. В частности, содержащие сведения о сроке действия подписи и данные о договоре.

Как зарегистрировать нотариальный договор купли-продажи?

После того, как нотариус удостоверит договор купли-продажи, он обязан самостоятельно направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы (статья 55 Основ законодательства РФ о нотариате). Данная процедура бесплатная, а потому стороны ей часто пользуются. Более того, срок регистрации через нотариуса минимален и составляет 1 день, если нотариус направил документы в электронном виде (п. 9 части 1 статьи 16 Закона № 218-ФЗ). Однако участники сделки могут и самостоятельно зарегистрировать, если будут возражать против подачи такого заявления нотариусом.

В итоге проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется:
— выпиской из Единого государственного реестра недвижимости,
— а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи (статья 28 Закона N 218-ФЗ).

Разберемся, когда арендатор вправе демонтировать свои инженерные сети при расторжении договора аренды здания или помещения.

Совет арендатору, когда вывозите оборудование.

Если вы сделали ремонт в помещении и проложили, например, новую систему отопления, то не надо её выдирать с корнем, ломать стены и увозить, когда расторгаете договор аренды. Для начала сделайте правовой анализ ситуации.

Могут ли стороны аренды договориться о вывозе инженерного оборудования, если даже это причинит вред объекту недвижимости?

Статья 623 ГК РФ позволяет сторонам установить иные правила в отношении инженерного оборудования арендатора. Оговорить в самом договоре или дополнительном соглашении к нему, что оно может демонтироваться.

Например, в деле А40-16062/2014 (стр. 4) обязанность арендатора демонтировать инженерные системы, в т.ч. освещения фасада, электропитания помещений, вентиляции и кондиционирования, газового пожаротушения была установлена дополнительным соглашением сторон к договору аренды. При этом исполнение такой обязанности приводило к повреждениям подвесного потолка, дверных проемов и повреждению перегородок.

Тем не менее, арендатор, когда вывозил инженерное оборудование, действовал законно.

Важно знать судебную практику, чтобы понять насколько сильно рискует покупатель квартиры, если заранее не выписать детей. ▀

Существует принцип: действия взрослых не должны вредить интересам несовершеннолетних.

Такой критерий позволяет определить законна ли, по своей сути, сделка, либо суд признает её недействительной. К сожалению, встречаются примеры решений судов, когда покупатель лишается квартиры. И причиной становится нарушение данного принципа.

На примере определения Московского городского суда мы разберемся как покупатель может лишиться жилья.

В чем суть дела?

Женщина обратилась с требованием признать сделку недействительной.

Она утверждала, что при заключении договора о продаже квартиры были нарушены интересы её дочери. В качестве ответчиков по делу привлекался отец дочери — продавец, а также покупатель — новый собственник жилья.

Как следовало из материалов, на момент заключения договора купли-продажи отец и дочь были зарегистрированы в квартире. С учета не снимались. Также продолжают оставаться зарегистрированными, хотя фактически не проживают.

Свои требования истец обосновала следующим образом:

• Отсутствовало согласие органа опеки и попечительства на заключение данной сделки (п. 4 статьи 291 ГК РФ).
• Имелись признаки противоречий между интересами малолетней дочери и отцом. Поэтому если такие противоречия существуют, то необходимо привлекать орган опеки и попечительства (п. 2 статьи 56 СК РФ).
• Для ребенка данное жилье было единственным, и зарегистрирована она в нем с рождения.
• Фактически несовершеннолетняя дочь проживала с родителями. Это подтверждает не только прописка, но и то, что ребенок наблюдался в местной детской поликлинике.
• Продажу жилья нельзя расценивать как действия совершенные в интересах ребенка. Так, за несколько дней до заключения сделки между родителями состоялся конфликт. В результате чего, было возбуждено дело об административном правонарушении. Поводом к такому развитию событий, судя по всему, стало желание отца продать квартиру вопреки интересам ребенка. Хотя в определении об этом прямо не указано.
• Продажа квартиры в итоге ухудшило условия для проживания ребенка, так как другого жилья у неё нет. Отец не выполнил свои обязанности родителя и лишил ребенка жилища. По этой же причине и задерживалось снятие с регистрационного учета отца и дочери.

В итоге апелляционный суд поддержал женщину. Признал нарушение интересов ребенка. Квартира возвратилась прежнему собственнику.

Рекомендации юриста.

Покупатель должен получить «чистую» квартиру. Надо просить выписать детей до сделки.

Нельзя выходить на сделку, если дети останутся зарегистрированными. Необходимо их снять с регистрационного учета.

Кроме того, новое место жительства не может быть хуже прежнего. То есть, сарай для прописки не подходит. Для этого продавцу следует убедиться в качестве условий для ребенка. Получение подтверждающих документов оформляйте по акту прима-передачи, чтобы было понятно как они у вас оказались.

Конституционный Суд РФ в своем постановлении от 08 июня 2010 года № 13-П в абзаце первом пункта 3 указал на недопустимость ущемления прав ребенка, создания ему немотивированного жизненного дискомфорта.

Конечно, такое требование покупателя о снятии с регистрационного учета бывает трудно выполнить. Особенно, когда выписываться некуда. Однако это важный этап снятия риска.

Обращаю внимание, что выписать детей надо заранее, а не за день до сделки. В моей практике известен случай, когда продавец выписал ребенка, однако данные об этом в базах не обновились. Верить на слово не приходится. Пришлось переносить дату сделки.

Остались вопросы?

• ‪Хочу проверить недвижимость перед покупкой. Какие есть риски у объекта в моей ситуации?
• Какие документы запрашивать у продавца квартиры?
• Как лучше рассчитываться — через аккредитив или ячейку?

Задай эти вопросы юристу на консультации, записавшись на неё. Переходи по ссылке:

Также присоединяйся к моему инстаграму @bashkevich — хороший юрист всегда должен быть рядом.

Подписывайтесь!